Valikko Sulje

Asunnon luovutusvoittoverotus on vaihtelevaa

Verotuskäytännöt vaihtelevat asunnon myyntivoiton suhteen.

Asunto-osakkeiden kauppahinta on muodostunut joko (1) ostajan maksamasta kauppahinnasta (100 %) tai ostajan maksamasta kauppahinnasta ja taloyhtiön ko. osakkeisiin kohdistuvasta velkaosuudesta. Varainsiirtoveroa maksettiin pitkään ainoastaan pelkästään siitä kauppahinnan osuudesta, jonka ostaja suoritti myyjän tilille. Kesti vuosia ennen kuin saatiin laki, jonka mukaan myös asunto-osakkeisiin kohdistu-vasta velkaosuudesta on maksettava varansiirtovero. Verovelvolliset olivat siis eriarvoisessa asemassa, kun samassa talossa olevista asunto-osakkeista saatettiin maksaa eri suuruinen varainsiirtovero, vaikka kauppahinta olisi ollut sama.

Ennen tuota varainsiirtolain muutosta uusien asunto-osakkeiden ostajat saivat omistukseensa osakkeet muutamalla kymppitonnilla eikä useamman sadan tuhannen euron yhtiölainaosuudesta maksettu varainsiirtoveroa. Verohallinto olisi voinut jo ennen lainmuutoksen säätämistä voinut ryhtyä toimiin varainsiirtoveron perimiseksi. Veromenetykset ovat näiltä osin olleet melkoiset.

Kun henkilö myy asunto-osakkeet, joihin on sisältynyt suuri yhtiölainaosuus, jota on maksettu pois rahoitusvastikkeiden muodossa, on hän joutunut maksamaan luovutusvoittoveroa myös siltä osin, kun osakkeisiin kohdistunutta yhtiölainaa on maksettu pois – mikäli myynti ei ole verovapaa oman asunnon myynti vaan esim. sijoitusasunnon myynti.

Verottaja siis katsoo, että rahoitusvastikkeiden muodossa maksetut yhtiölainan lyhennykset eivät ole vähennyskelpoisia luovutushinnasta. Taas verottaja näyttää jättäneet asian oikeudellisen ja kirjanpidollisen tutkimisen kesken.

Verottajan vuosia jatkuneen käytännön virheellisyys on erityisen selvä sen jälkeen, kun varainsiirtoverolain uudistus tuli voimaan ja yhtiölainaosuus on katsottu osaksi kauppahintaa. Verottaja ja jopa Korkein hallinto-oikeus ovat kikkailleet taloyhtiön kirjanpidollisella esitystavalla: jos rahoitusvastikkeet on ”tuloutettu”, ne voidaan vähentää myyntivoitosta, mutta jos ne on ”pääomitettu”, niitä ei voida vähentää.

Se, mihin rahoitusvastikkeet on käytetty on jätetty huomiotta – kysehän on pankille maksettavista lainan lyhennyksistä ja koroista. Verovelvollisen kannalta tilanne on ollut käsittämätön ja verovelvollisten yhdenvertaisuuden vastainen.

Nikula on 2013 saanut Helsingin hallinto-oikeudelta ratkaisun, että asunto-osakkeiden myyntivoitosta voidaan vähentää taloyhtiön rakennusaikaisen yhtiölainan lyhennykset. Tätä hallinto-oikeuden ratkaisua verottaja ei ole tuonut esille verotuskäytännössä yleisemmin eikä verohallinnon ohjeessa.

Vasta nyt (2020) hallinnossa on asiaa ryhdytty tutkimaan tarkemmin mahdollista lakimuutosta silmällä pitäen. Verovelvollisten kannalta verohallinnon menettelyä voidaan pitää lain ja verovelvollisten yhdenvertaisen kohtelun vastaisena. Verotuksen häilyvä linja mahdollistaa eriarvoisen verotuksen.